10月15日，由中國物業管理協會、上海易居房地产研究院中國房地產測評中心聯合開展，中物研協具體實施的《2019物業服務企業發展指數測評報告》正式发布。

 

本報告旨在通過科學、公正、客观的评价指标体系、评价方法和专业分析研究，建立一套监测、分析和反映企业和行业发展轨迹的發展指數體系，激励优秀企业做大做强，发挥头部企业的示范引领作用，加快推动行业向现代服务业转型升级。报告数据由企业申报，经地方协会核准，测评中心選取行業優秀的500家物業服務企業作爲樣本，进行测评研究。

 

希望通過測評研究工作，能为政府部门、行业协会、物业服务企业以及其他相关机构提供有力的参考依据，也希望社会各界对测评研究工作给予指导和建议，测评中心将进一步提升样本质量、有效核实数据信息、科学调整指标体系、准确运用测评方法，逐步完善物业服务企业发展指数的研究工作。

 

一、物业管理行业发展新格局

 

2018年底，全國物業管理行業管理面積279.3億平方米，经营收入7043.63億元，物业服务企业数量12.7萬家，从业人员数量983.7萬人。

 

 

1 全國物業管理規模及區域分佈

 

2018年，全国物业管理行业管理面积279.3億平方米，相比2017年增加32.65億平方米，增长率13.2%。

 

2008-2018年全國物業管理行業管理規模

 

從各省份面積分布上看，广东省、江苏省和浙江省物业管理面积均超过20億平方米，分别为25.6億平方米、25.4億平方米、21.6億平方米。山东省、河南省、四川省、河北省、辽宁省、安徽省、重庆市、上海市物业管理面积均超过10億平方米。

 

2018年全國各省市物業管理規模分佈情況

 

 

2  全國物業行業收入規模及增長

 

2018年，全國物業管理行業總收入7043.63億元，比2017年增加1036.4億元，增长17.25%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。

 

2008-2018年物業管理行業經營收入

 

3  全國物業服務企業數量及分佈

 

2018年，全國物業服務企業共12.7萬家，比2017年增加0.9萬家，增长率7.2%。山東省、广东省、江苏省、河北省和河南省企業數量均超過7000家，分别为1.07萬、1.02萬、0.9萬、0.75萬和0.7萬家。

 

全國物業服務企業數量及分佈

 

4  全國物業管理行業從業人員及構成

 

2018年，全國物業管理從業人員約983.7萬人，比2017年增加8.7%，新增79.0萬人。

其中，廣東省、上海市、江苏省和山东省從業人員位居前四，均超過50萬人，分别为111.3萬、89.0萬、78.0萬和64.4萬。湖南省、四川省、北京市、浙江省、河南省、重庆市、河北省、黑龙江省、云南省、安徽省从业人员均超过30萬人。

 

2018年全國物業管理行業從業人員數量

 

 

二、物业管理行业、企业发展指数及趋势

 

1  物業管理行業發展指數及趨勢

 

測評中心以各地方行業協會申報數據爲基礎，从物业管理行业的管理规模、营业收入等方面，对物业管理行业的基本状况、发展规律进行量化评价，测算出物业管理行业的发展指数。

 

以2010年指數基期值爲100點，2018年物業管理行業發展指數達到247.2點，相比2010年提高147.2個點，指数复合增长率11.98%，物业管理行业发展指数保持持续稳定提升的态势，我国物业管理行业持续稳定发展。

2010-2018年物業管理行業發展指數趨勢

2  物業服務企業發展指數及趨勢

 

以年度領先的前100家企業數據爲基礎，从物业服务企业经营情况、管理规模、服务质量等维度，对物业服务企业发展的基础状况发展规律进行量化评价，测算出物业服务企业PMDI 100發展指數。

 

以2010年PMDI100指數基期值爲100點，2018年PMDI 100指數達到720.4點，指数复合增长率达28.00%。從物業服務企業發展指數來看，我国物业服务企业综合实力稳步提升，在管理规模、经营绩效、服务质量等多方面均取得明显的成效。

 

今年測評中心首次將行業前500家企業數據納入樣本，对经营收入、管理面积、服务质量等维度量化评价，經測算2018年PMDI 500指數爲1113.5。

 

2010-2018年PMDI 100指數趨勢

 

三、物业服务企业综合实力500強測評

 

1 數量：广东、北京、上海、安徽名列前茅

 

本次研究甄選出在經營情況、管理规模、服务质量等多方面表现突出的500家物業服務企業。

從區域分佈情況看，華東區域500強企業188家，占比37.6%，分佈數量最多；其次華南區域，企业数量100家，占比20.0%；華北區域，企业数量77家，占比15.4%；华中和西南区域500強企業分別爲57家和47家，分别占比11.4%和9.4%。

此外，东北区域和西北区域500強企業分別爲16家和15家，分别占比3.2%和3.0%。

2018年500強企業區域分佈

 

 

從500強企業省份分佈情況看，超八成的企业集中在广东省、北京、上海、安徽省、江苏省等12個省市。

 

 

 

重點城市500強企業數量分佈

 

 

受物業服務企業發展歷史、区域经济等因素的影响，目前我国500強企業區域分佈差異明顯，呈現東南強，西北弱的格局。

此外，500強企業呈現區域聚集的趨勢，重點城市集聚衆多優秀物業服務企業，有助於區域物業服務企業合作與資源共享，共同促进区域物业管理的提升，助力服务居民美好生活。

 

2 管理規模分析

 

（1）在管面积118.87億平方米，集中度42.56%

得益於政策、关联房地产公司的支持、企业市场化拓展能力的增强及资本市场的助推，500強物業服務企業積極推進全國化佈局，管理半径不断拓宽，管理规模快速提升。

2018年，500強企業物業管理項目70403個，管理面积118.87億平方米，占2018年物業行業管理總面積的42.56%，集中度进一步提升。

500強物業服務企業平均管理項目141個，平均管理面積2377.35萬平方米，单项目贡献面积约16.88萬平方米。

 

500強企業自身也在分化加劇，行业呈现強者恆強的態勢，头部企业优势积累，管理面积不断拓展。其中，百强企业管理項目數41514個，管理面積總值80.08億平方米，在2017年（59.81億平方米）量级的基础上仍增加33.89%。

同時，2018年，百强企业管理项目和管理面积占500強企業管理項目和管理面積比例分別爲58.97%和67.37%，聚集了500強企業過半的管理項目和管理面積。

此外，百强企业市场份额進一步提高至28.67%，较2017年增長4.42個百分點，头部物业服务企业的管理规模市场份额不断扩大，行业管理规模集中度处于加速提升的阶段。

 

2017-2018年百強企業管理規模及增速（亿平方米）

 

（2）大物业拓宽服务领域，企业业态多元拓展

 

在住宅領域建立了優勢的頭部企業如綠城、保利、金科等希望将优势从住宅业态广泛延伸，纷纷在物业管理细分业态上布局，而大量的非地产关联型企业在激烈的竞争中，也选择了走向住宅之外的更多细分业态。

 

當前，住宅物业是物业服务企业主要的布局业态，500強企業 95.6%的企業佈局了該業態，包括恆大金碧物業、时代物业、康景物业、华侨城物业在该领域着力发展。

 

此外，佈局辦公寫字樓物業和商業物業的企業數量佔比分別爲93%和74%，業態佈局也較爲廣泛，中航物业、金融街物业、公诚设备资产服务、诚信行、网信物业等在办公写字楼物业领域具有领先优势。

 

學校物業、产业园区物业、公众场馆物业、医院物业和其他物业分別佔比62.8%、54.4%、47.2%、41.6%和48.8%。東吳物業、幸福基业、新大正物业、爱玛客等分别成为各专业细分业态领先企业。

 

2018年500強企業佈局各業態企業數量佔比

 

 

物業服務企業的管理業態全面拓展，发展势头强劲。2018年，500強企業住宅物業管理項目34218個，管理面积75.46億平方米，佔比63.48%，處於物業管理業態的主導地位；办公写字楼、产业园区物业、商业物业三者的管理面积占比之和超过20%，为细分业态领域布局较为广泛的业态。

 

此外，學校物業、医院物业、公众场馆物业和其他物业，管理面積分別佔比5.30%、1.72%、1.50%和6.71%。

 

2018年500強企業不同業態物業費收入及佔比分佈

 

2018年500強企業分業態管理面積佔比分佈情況

 

 

(3)業務佈局廣泛，亦重点布局加强城市深耕

500強企業業務佈局廣泛，同时加強對重點城市的佈局。500強企業廣東省、江苏省物業管理面積超過10億平方米，在安徽省、浙江省、湖南省、山东省、河南省五省管理面积在5至10億平方米。

 

同時，500強加強對重點城市的深耕，在重慶、上海、长沙、广州、北京、合肥、成都等城市管理面積均超過3億平方米，其中，重庆市的管理面积最大，达到4.97億平方米，其他城市管理面积分别4.21億平方米、4.20億平方米和4.09億平方米、3.96億平方米、3.70億平方米、3.02億平方米。

 

此外，500強企業在一帶一路的政策支持下，管理项目向海外拓展，当前500強企業在日本、马来西亚、柬埔寨、西班牙、加拿大、泰国、美国、巴布亚新几内亚等國家和地區均有佈局。

 

2018年500強企業在重點城市管理面積分布

 

 

3 經營績效分析

 

（1）营业收入2831.76億元，企业创收能力强劲

 

2018年，500強企業營業收入2831.76億元，占物业管理行业营业总收入（7043.6億元）40.20%，頭部物業服務企業創收能力強勁，极大提升物业服务企业在市场化竞争环境下的可持续发展能力。

 

500強企業經營績效核心指標

  

 

500強企業的分化亦有加劇。2018年，百強企業營業收入1781.85億元，同比增長41.92%，增长态势依旧强劲。2018年百強企業營業收入佔500強企業營業收入比例62.92%，百强企业营业收入占行业经营总收入比重达到25.30%，较2017年（20.90%）提升4.40個百分點。

 

2017-2018年百強企業營業收入及增速情況（亿元）

 

 

（2）基础物业服务为本，多种经营发展向好

 

500強企業物業費收入2257.33億元，占总营收的79.71%，爲企業創收的主力。

 

500強企業在提供優質基礎服務的同時，也通过深入挖掘客户的需求，为客户提供多元化的增值服务，有效盘活基础物业的存量市场，并为企业的发展带来新的增长空间，年内，多種經營收入達574.43億元，占总营收20.29%，具備進一步提升的潛力。

 

2018年500強企業營業收入構成

 

 

◆  基礎物業服務收入方面

 

2018年，500強企業住宅類物業收入佔基礎物業費總收入的比重最大，达47.62%；办公写字楼物业费收入占比22.03%；商业物业、产业园区物业、学校物业、医院物业、其他物业和公众场馆物业费收入占比分别为7.53%、5.56%、4.96%、4.92%、5.44%和1.95%。

 

  

 

◆  多種經營收入方面

 

2018年，500強企業中有256家企業開展了社區服務，社區服務收入189.06億元，均值0.74億元，佔多種經營收入的比重達到32.91%。

 

部分500強企業憑藉豐富的管理經驗、先进的管理模式、手段和管理技术，输出顾问咨询服务，收入达74.20億元，占多种经营收入的比重为12.92%。

 

此外，500強企業整合內外部優質資源，发挥自身专业领域和特色布局开展其他多元化服务，其他业务收入311.18億元，占多种经营收入的比重为54.17%。

 

2018年500強企業多種經營服務收入構成情況

 

 

（3）头部企业盈利能力凸显，多种经营净利润占比近三成

 

隨着企業管理規模快速增大，企业规模效应得到体现，且智能化、自动化管理的改善规范了企业管理流程，提升企业的营运效率，物业服务企业盈利能力不断提升。

 

2018年，500強企業淨利潤總值226.22億元，平均淨利潤4524.33萬元，净利润率7.99%。從盈利結構上看，500強企業物業服務淨利潤爲158.42億元，占总净利润比重为70.03%；多种经营服务净利润67.80億元，占比29.97%。

 

500強企業盈利模式仍以基礎服務爲主，多种经营服务为辅，但基礎服務以近80%的收入貢獻70%的淨利潤，而多种经营却以20%的營收貢獻了30%的淨利潤，且多种经营服务盈利能力正在逐渐增强，且贡献提升。

 

2018年500強企業盈利結構分佈

 

 

2018年500強企業淨利潤率

 

對比淨利潤和營收結構，2018年，500強物業服務收入在營業收入中佔比79.71%，物業服務淨利潤佔比70.03%；多种经营服务在营业收入中占比20.29%，创造了29.97%的淨利潤，营业收入占比较少的多种经营服务净利润贡献能力更强。

 

2018年500強企業盈利結構分佈

 

 

（4）成本结构持续优化，新技术及外包助力提升人效

 

■   營業成本人力成本佔比過半

 

2018年，500強企業營業成本總值達到1452.08億元，營業成本率51.28%。从成本构成上看，人力成本仍是企业营业成本的主要部分。

 

2018年，500強企業人員費用達到760.23億元，佔營業成本總值達52.35%，作为劳动密集型的行业，超半数的成本为人力成本。

 

2018年500強企業營業成本構成佔比分佈

 

 

■   項目外包降低人工成本，企业运营效率提升

 

適度增加項目外包，可有效降低企业的刚性成本。物业服务企业可以将技术含量低而劳动密集的部分非核心业务寻求更专业的外包公司进行管理。

 

2018年，500強企業中有389家企業將部分基礎業務外包，从企业外包项目的分布看，保洁业务项目外包在总外包项目中占比最高，占比33.07%；设备维修养护业务外包占比25.92%；绿化业务和秩序维护业务分别占比22.73%和18.28%。

 

■   物業服務企業優勢積累，人均效率不断提高

 

2018年，500強企業人均管理面積和人均產出分別爲5342.85平方米和12.73萬元，企业人均管理面积和和人均产出逐步走高。

 

一方面由於物業管理項目的單盤大體量化，更便于物业服务的统一管理和统一服务，管理半径更广，人均效能更高。另一方面，物業服務企業通過信息化、智能化、自动化和集约化的管理，企业的管理效率和运营效率得到有效的提升，头部物业服务企业几乎都拥有或正在开发自己的信息化平台。

 

2018年500強企業人均管理面積和人均產出分佈

 

4 人員分析

 

（1）直接或间接提供就业岗位超三百万 ，行业劳动密集度仍较高

 

◆  直接或間接提供就業崗位超三百萬

 

2018年，500強企業從業人員總數達222.48萬人，外包人数为88.61萬人，直接或間接提供就業崗位超三百萬。

 

500強企業人員分析核心指標

 

 

◆  行業勞動密集度仍較高

 

從人員崗位的分佈上看，经营管理人员30.44萬人，占从业人员总数的13.68%；其中企业高层管理人员占4.33%，管理处主任（项目经理）占20.81%，管理员（主管）占74.85%，500強企業不斷優化人才隊伍，逐步呈现金字塔形，结构合理。

 

操作人員192.04萬人，占从业人员总数的86.32%；其中秩序维护人员占35.62%，数量最多；清洁工次之，占比27.76%；此外工程维修工、绿化工及其他工种分别占比12.84%、4.51%和19.26%。

 

2018年500強企業從業人員崗位構成情況

 

 

（2）学历结构差异较大，高素质人才有望扩大

 

近幾年，物業管理行業從業人員的學歷水平有所提升。2018年，500強企業從業人員學歷構成中，本科生、硕士研究生、博士研究生三者占比总和接近十成，分别占比7.36%、0.24%和0.01%。

 

高中以下佔比達到57.76%；中专生、大专生次之，占比分别19.26%、15.38%，解决了大量就业问题。

 

2018年500強企業從業人員學歷構成情況

隨着行業的發展，特别是各项高新技术的应用，促使企业对人才结构的优化和调整，并强化自身，吸引更多的人才的入驻，促进企业合理的人才资源配置，增强企业的核心竞争力。

 

（3）基础服务外包人员增加，企业人员结构得以优化

 

2018年，500強企業外包人數爲88.61萬人，占一线员工（注：一线员工=企業操作人員+外包人員數）总人数的31.57%。

 

2018年500強企業外包人員佔一線人員比重

 

分崗位來看，保洁业务外包项目人员投入占比最高，达到53.74%，秩序维护业务、设备维护养护业务及绿化业务外包人员投入分别占比28.09%、9.11%和9.06%。基础物业服务的外包，将推动企业人员结构的优化和调整。

 

2018年500強企業外包人員比重分佈

 

5  服務質量分析

（1）专注精益求精，企业高度重视业主满意度调查

 

2018年，99.6%的500強企業開展了業主滿意度調查，調研內容主要包括客戶服務、秩序维护服务、保洁服务、维修服务、绿化养护服务、便民服务、企业品牌、文化活动等基本服务指标，另外也包括配餐服务、特约服务、会务服务等专业服务。

 

但滿意度目前沒有行業標準，未来协会将会引导标准统一，致力于整体服务质量提升和标准化建立。

2018年500強企業業主滿意度調查情況

 

 

（2）物业费水平各异，品质进阶收缴率提升

 

2018年，500強企業物業費平均水平爲3.08元/㎡·月。

 

分業態來看，商業物業和醫院物業費水平較高，均为6.19元/㎡·月，其次是辦公寫字樓物業費水平，为5.94元/㎡·月，住宅物業費水平最低，为2.10元/㎡·月。

 

此外，公众场馆物业、产业园区物业、学校物业、其他物业物业费水平分别为3.73元/㎡·月、3.41元/㎡·月、2.83元/㎡·月和3.21元/㎡·月。

 

2018年500強企業各業態平均物業服務費水平

 

 

物業服務企業重視客戶的服務體驗，深入挖掘客户需求，企业的管理水平和服务内容持续提升和改进，赢得客户信任度和依赖。高质量的物业服务在提高业主满意度的同时，亦提高了物业费的收缴率。

 

2018年，500強企業物業費平均收繳率爲94.64%。分业态来看，住宅物业平均收缴率为91.22%，医院物业、学校物业、办公写字楼物业、产业园区物业、公众场馆物业和其他物业平均收缴率均超过97.00%，其中医院物业平均收缴率最高，达到99.42%，学校物业99.25%。此外，商业物业平均收缴率为94.01%。

 

不同物業類型物業收繳率

 

 

四、结语

 

物業管理行業處於高速發展黃金期

 

 

在人們普遍追求美好生活的大時代背景下，房地产黄金白银时代累积的天量存量物业，给予了中国物业管理行业黄金发展的机会；而正因物业管理行业的黄金机遇，尤其上市获得资本市场加持，更加快房企将优质资源导入。

物業服務企業通過城市共生突破服務邊界邁向多業態服務、智慧科技AIOT加持於社區的智能與效率、多元化经营的社区增值服务持续创收，赢得了资本市场的青睐和高估值，独立的物业品牌正强势崛起。

 

在大時代大趨勢下，预计物业行业的增长态势仍将在相当长时期内持续，這亦是物業服務企業應當抓住的黃金週期。